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深圳取消“豪宅税”价格标准,一套房能省几十万

互联网 2019-11-18 21:00:31

《中国经济周刊》记者 罗赟 | 广东报道

视觉中国

“双十一”当天,深圳楼市也迎来利好消息,“豪宅税”征收有了新的标准。从11月11日起,普通住宅不再设置价格线,只要小区容积率高于1.0的住宅、单套建筑面积在144平方米以下的均属普通住宅,满两年可免征增值税。

“新政策实施后,增值税这一块能省下20万-30万元左右,很多之前犹豫的买家都出手了。” 深圳市南山区的房产中介孙先生自11日晚就接到多位业主和购房者打来的咨询电话。

“豪宅税”免征新标准出台意味着深圳楼市的“松绑”吗?这将对深圳楼市产生什么样的影响?

深圳“豪宅”界定不再看总价,购房成本降低

所谓“豪宅税”其实是“非普通住宅税”,是对被认定为“非普通住宅”的二手住房交易时征收的惩罚性税收,主要体现在增值税上。

具体来说,“普通住房”满2年免征增值税,“非普通住房”征收销售价格与购入价格差额5%的增值税。对于普通住房的界定,深圳此前一直执行的是2015年的普通住房价格认定标准。

深圳市规划和国土资源委员会2015年9月25日发布的《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》规定,享受优惠政策的普通住房,应当同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交价低于本通告规定的所在区域普通住房价格标准((不同区域的上限介于200万元至490万元之间))。”

所谓“价格标准”,也即本次发布的新政策取消的价格线。按照《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》,罗湖区总价超过390万元、福田区超过470万元、南山区超过490万元、盐田区超过330万元、宝安区超过360万元、龙华区超过320万元、龙岗区超过280万元、光明区超过250万元、坪山区超过200万元、大鹏新区超过230万元的房子,即使满足建筑容积率在1.0以上,且单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下,也被认定为“非普通住宅”,需要按照“豪宅税”标准交税。

11月11日下午,深圳市住房和建设局(下称“深圳市住建局”)发布官方公告称,日前,深圳市将普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。

深圳市税务局回应称,普通住房认定标准政策由深圳市住建部门制定;深圳市买卖二手房增值税税收政策保持不变,现行政策为:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

那么,各区普通住宅不再设置价格线后,原本在“豪宅”价格线以上的房子能省下多少税费呢?

以90平方米的房子为例,乐有家研究中心计算了深圳各区“原豪宅”依照新政策可省下的税费表,根据该中心测算,仅仅是一套90平方米的房子,最高就可省20万元税费。

来源:乐有家研究中心

业内人士分析,“豪宅税”免征新标准出台后对深圳市大户型房源是较大的利好,尤其是罗湖、福田、南山及龙华这几个原“豪宅线”偏低的区域。

根据乐有家研究中心的预测,新政对于楼市将产生不小的刺激,短期内深圳二手住宅挂牌价将有所上涨,议价空间缩小,成交周期缩短,对于刚需客户而言,即使因税费减少而导致售价上涨,但因房屋总价可纳入贷款中,刚需的初始购房成本仍然会大大减少。

深圳市福田区的房产中介陈先生提到,近期成交量增多,也有业主因“豪宅税”调整,第二天就调高了报价,但是涨价的业主大多不着急卖。南山区的房产中介孙先生则表示,调整“豪宅税”政策一出来,电话就被打爆了,都是咨询买卖二手住宅的。

乐有家片区分析师杨宣表示,目前,成交周期已经缩短,之前很难卖的房子,现在很快就能卖掉了,在以后的交易中,大家会慢慢接受业主的涨价行为,客户和业主两方互相博弈最终会形成平衡点。

“豪宅税”调整意味着深圳楼市“松绑”?

其实,随着房地产市场形势的变化,2015年9月公布实施的普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配,深圳楼市拥有大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加大了刚需购房者的负担。

据深圳中原研究中心统计数据,10月深圳二手住宅均价为54551元/㎡,按照90平方米来计算,套均总价490万元,高出了任何一个区的豪宅线,而2018年深圳二手住宅成交主体集中在250万-350万元、350万-500万元,250万-500万元区间占比达51%。也即大量二手住宅处于原“豪宅线”以上,而高价二手住宅成交量低或未放盘。而在今年下半年深圳二手住宅均价持续走高的情况下,原“豪宅线”越来越显得不合时宜。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示,“豪宅税”调整对于深圳楼市是一个非常大的利好,上一次“豪宅税”标准为2015年出台,时至今日已经大大不符合深圳住宅标准,普通住宅“豪宅化”非常严重,大大打压了刚性需求。在目前满足刚需背景下,“豪宅税”的变动在预料之中;从新出台的标准看,取消了各区的总价限制,只对面积做了限制,非常大比例的房源从豪宅变为普通住宅,大大刺激了144平方米以下,以前在“豪宅线”以上的住宅成交,对于改善性需求来说是大利好。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,新规将让很多房子都不是豪宅了,这对交易是一个极大的促进,预计深圳的存量房会明显地流转起来。

那么,“豪宅税”调整是否意味着深圳楼市“松绑”呢?

深圳市住建局在11月11日下午发布的官方公告中明确提到,这是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降费精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。需要特别强调说明的是,此次调整普通住房标准,并不影响深圳市房地产调控政策。未来深圳将通过住房制度深化改革,大力发展住房租赁市场,综合运用土地、金融、税收、立法等手段,持续完善房地产调控措施,继续遏制投机炒作行为,促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

对于“其他城市会否跟进深圳的做法”这个问题,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,此类政策的实质其实是普通住房标准的调整,这对全国很多城市亦有启发意义,即后续也需要根据当地房价和刚需购房需求等,积极进行普通住宅的标准调整,让更多人享受优惠政策。

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